L'ascensore è un impianto che serve a trasportare persone o cose tra i vari piani di un edificio. Per garantire la sicurezza e il funzionamento dell'ascensore, è necessario effettuare dei controlli periodici e delle manutenzioni, sia ordinarie che straordinarie.
In questo articolo vedremo quali sono i controlli da effettuare sull'ascensore condominiale, chi deve occuparsene e chi deve pagare le spese.
I controlli sull'ascensore condominiale
I controlli sull'ascensore condominiale sono previsti dalla normativa vigente, che stabilisce le modalità e le frequenze delle verifiche tecniche. In particolare, si distinguono due tipi di controlli:
- I controlli periodici, che devono essere effettuati ogni due anni da un ente accreditato, che verifica lo stato di conservazione e di funzionamento dell'impianto, la conformità alle norme di sicurezza e il rispetto delle prescrizioni del libretto di impianto. Il libretto di impianto è un documento obbligatorio che contiene le caratteristiche tecniche dell'ascensore, le istruzioni per l'uso e la manutenzione, le annotazioni delle verifiche e degli interventi effettuati. Il libretto deve essere conservato presso il locale macchina o in un luogo accessibile agli utenti e ai tecnici.
- I controlli straordinari, che devono essere effettuati in caso di modifiche sostanziali dell'impianto, come ad esempio la sostituzione del motore, della cabina o dei dispositivi di sicurezza. In questi casi, l'ente accreditato deve rilasciare un certificato di conformità che attesta che l'impianto è conforme alle norme vigenti.
Le manutenzioni sull'ascensore condominiale
Oltre ai controlli, l'ascensore condominiale richiede anche delle manutenzioni, che possono essere di due tipi:
- La manutenzione ordinaria, che consiste negli interventi necessari per mantenere l'impianto in buone condizioni e prevenire eventuali guasti o malfunzionamenti. La manutenzione ordinaria comprende la pulizia, la lubrificazione, la sostituzione delle parti soggette a usura, il controllo dei dispositivi di sicurezza e il collaudo periodico. La manutenzione ordinaria deve essere effettuata da personale qualificato e autorizzato, che deve stipulare un contratto di manutenzione con il condominio. Il contratto deve indicare le modalità e le frequenze degli interventi, i costi e le responsabilità delle parti.
- La manutenzione straordinaria, che consiste negli interventi necessari per ripristinare il funzionamento dell'impianto in caso di guasti o danni. La manutenzione straordinaria comprende la riparazione o la sostituzione delle parti danneggiate o difettose, il ripristino delle condizioni di sicurezza e il collaudo finale. La manutenzione straordinaria deve essere effettuata da personale qualificato e autorizzato, che deve comunicare al condominio la natura e l'entità dell'intervento.
Chi paga le spese per l'ascensore condominiale?
Le spese per i controlli e le manutenzioni dell'ascensore condominiale sono a carico dei proprietari delle unità immobiliari a cui l'impianto serve. La ripartizione delle spese avviene secondo i seguenti criteri:
- Per metà in base ai millesimi di proprietà di ciascun condomino;
- Per metà in base all'altezza del piano dal suolo a cui abita ciascun condomino.
Questi criteri possono essere modificati dal regolamento condominiale o da una delibera assembleare con la maggioranza qualificata prevista dall'articolo 1136 del codice civile.
Se tra i proprietari delle unità immobiliari ci sono anche dei locatari (affittuari), questi devono partecipare alle spese per l'ascensore solo se previsto dal contratto di locazione.
In generale, si ritiene che i locatari debbano pagare le spese per la manutenzione ordinaria, mentre i locatori (proprietari) debbano pagare le spese per la manutenzione straordinaria e i controlli. Tuttavia, il contratto di locazione può stabilire diversamente, a condizione che non si creino situazioni di squilibrio o di abuso tra le parti.